1. Współwłasność nieruchomości i jej zniesienie
Jestem właścicielką mieszkania w budynku wielorodzinnym oraz współwłaścicielką znajdującego się obok gruntu, do którego tak naprawdę nie mam dostępu, ponieważ nie ma wydzielonych działek, są tylko udziały. Ogród jest zajęty przez innych mieszkańców budynku i nie mogą się dogadać, którą część mieliby mi oddać do zagospodarowania. Czy jest możliwość wydzielenia działek dla poszczególnych lokatorów, Kto miałby to zrobić? Jeżeli sama chciałabym wydzielić działkę, to muszę pytać o zgodę pozostałych mieszkańców? – Katarzyna
Zakładam, że w opisanej sytuacji, poza prawem własności Pani mieszkania, mamy do czynienia z Pani współwłasnością w częściach ułamkowych, zarówno w samym budynku, jak i w gruncie pod nim, a także ze współwłasnością (a nie jedynie użytkowaniem) nieruchomości gruntowej wokół samego budynku.
Zasadniczo, zarówno Pani, jak i każdy z pozostałych współwłaścicieli, może rozporządzać swoim udziałem określonym ułamkowo we wskazanej nieruchomości, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Pod warunkiem, że nieruchomość gruntowa wokół budynku, nie jest niezbędna – tak jak ta pod nim – do właściwego korzystania z tego budynku, a co za tym idzie – nie stanowi współwłasności przymusowej, która łączy wszystkich właścicieli lokali przy korzystaniu z nieruchomości wspólnej i której zniesienia żądać nie można.
Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami lub w drodze orzeczenia sądu na żądanie jednego ze współwłaścicieli. Ponadto, zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga ustalenia wartości przez rzeczoznawcę majątkowego.
W umowie o podział nieruchomości, która powinna być zawarta między wszystkimi współwłaścicielami i dla której wymagana jest forma aktu notarialnego określa się przede wszystkim sposób zniesienia współwłasności, a także oświadczenia o przeniesieniu udziałów, postanowienia i terminy dotyczące ewentualnych spłat i dopłat jeżeli nieruchomość nie da się fizycznie podzielić na równe części, jak również terminy wydania części lub całej nieruchomości.
Zniesienie współwłasności przez sąd może z kolei nastąpić zarówno poprzez fizyczny podział nieruchomości, jak również poprzez przyznanie własności jednemu ze współwłaścicieli (z obowiązkiem spłaty pozostałych) lub też poprzez sprzedaż w drodze publicznej licytacji. Przy zniesieniu współwłasności przez sąd wartość poszczególnych udziałów również może być wyrównana przez dopłaty pieniężne, co do których sąd wyznaczy termin i sposób ich uiszczenia wraz z określeniem wysokości i terminu naliczania ewentualnych odsetek za zwłokę, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. Ponadto, przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części służebnościami gruntowymi. Natomiast sprzedaż w drodze licytacji powinna być zastosowana tylko wtedy, gdy inne sposoby nie mogą być zrealizowane, a ponadto wszyscy współwłaściciele wyrażą zgodę na takie rozwiązanie.
2. Wilgoć i grzyb w mieszkaniu komunalnym
Jestem najemcą lokalu komunalnego w budynku zarządzanym przez Zakład Gospodarki Lokalowej. Mieszkańcy sąsiadującej nieruchomości uprawiają ogródki, graniczące bezpośrednio z fundamentami budynku w którym mieszkam. Ciągłe nawadnianie tychże ogródków powoduje powstawanie wilgoci oraz tworzenie się grzybów na ścianach wewnętrznych lokalu, w którym mieszkam, co nie pozostaje bez wpływu na zdrowie mojego małego dziecka. Naraża mnie to również jako najemcę lokalu, a miasto jako właściciela na koszty związane z usuwaniem powstających w ten sposób szkód. Czy takie działanie jest dozwolone? Gdzie powinienem interweniować? – Michał K.
Niezależnie od Pana przekonania co do stanu faktycznego, powinien Pan moim zdaniem postarać się o uzyskanie pisemnej i niezależnej ekspertyzy ustalającej dokładnie przyczyny powstawania wspomnianej wilgoci oraz tworzenia się grzybów na ścianach wewnętrznych lokalu, którego jest Pan najemcą, w celu ich skutecznego wyeliminowania. Trudno bowiem jednoznacznie stwierdzić, a przede wszystkim udowodnić jedynie na podstawie własnych przypuszczeń, czy obserwacji, że wyłączną przyczyną opisanej przez Pana sytuacji jest nawadnianie przydomowych ogródków przez mieszkańców sąsiadującej nieruchomości. Szczególnie jeżeli sam budynek powstał jeszcze w okresie przedwojennym i być może cała jego konstrukcja wymaga wymiany tynków, czy też zewnętrznego ocieplenia oraz prac eliminujących i ograniczających wpływ wilgoci. Niezależnie jednak od okoliczności i źródeł powstawania opisanych przez Pana szkód w mieszkaniu, warto przede wszystkim udokumentować ich wpływ na zdrowie Pana oraz rodziny, zwracając się w tym celu do Państwowego Powiatowego Inspektoratu Sanitarnego o przeprowadzenie wizji w lokalu. Następnie, w oparciu o jej wyniki i ustalenia oraz na podstawie przepisów ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001, nr 71, poz. 733 ze zm.) powinien Pan zwrócić się na piśmie do wynajmującego – Urzędu Miasta, za pośrednictwem zarządcy budynku – ZGL o podjęcie stosownych działań, zmierzających do przywrócenia stanu umożliwiającego Panu oraz rodzinie bezpieczne korzystanie z przedmiotu najmu. W razie braku stosownej reakcji w odpowiednim terminie ze strony wynajmującego lub jego zarządcy, przy wcześniejszym udokumentowaniu przez Pana okoliczności, o których mowa powyżej, możliwe będzie pociągnięcie wskazanych podmiotów do właściwej odpowiedzialności za powstałe szkody majątkowe i niemajątkowe.
Mariusz Gierus – prawnik
Pytania z dopiskiem „Prawnik radzi” prosimy wysyłać na adres redakcji lub elektronicznie, na adres prawnik@jelonka.com
